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保利地产房企并购时机尚未到来厅

2019-01-14 12:37:07

  保利地产:房企并购时机尚未到来

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  所有人都对地产业生存前景充满焦虑之际,保利地产(600048,股吧)(600048)提交了一份比行业小金刚电动葫芦景气更好的年报。而同时,公司也抛出了高达80亿元的再融资计划。为此中国证券报亲赴保利地产总部,专访了公司董事长和总经理,也亲历了公司与机构之间的博弈。

  保利地产董事长李彬海表示,公司从没放弃过并购,但目前不是地产并购的时机。公司总经理宋广菊则认为,2009房地产市场将延续调整格局,但珠三角市场将率先走出低谷。

  销售为先

  保利地产总部所在的广州是此次房地产调整大潮中跌幅较深的区域,2008年年末广州一手楼均价8014元/平方米,和年初11000元/平方米均价相比跌幅已达到30%。而珠三角中的东莞市房价跌幅甚至已经超过50%。2008年,类似的情况在国内许多大中城市上演。

  在房价下跌的同时,商品房交易量却呈现进一步萎缩的态势。据国家统计局发布的官方数据,2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%,销售额同比下降20.1%。从商品住宅成交面积指标看,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,广州(月)同比下降38.2%。

  惨淡的2008年房地产市场,甚至让很多对此轮调整有着“先知先觉”的地产龙头,难以完全置身事外。万科率先活动梯举起“降价促销”大旗,而此时,保利地产等一线地产商也均将销售作为首要任务。

  年报显示,公司去年实现房地产销售面积258.49万平方米,销售金额205.11亿元,同比分别增长29.48%和20.36%;结算面积192.63万平方米,结算房屋销售收入151.14亿元,实现净利润22.39亿元,同比增长50.35%;年末预收楼款总额达到98亿元,其中曾被媒体怀疑是找“托”来捧场的北京保利百合花园和西山林语销售签约额已达到23.62亿元。

  “回过头看,去年南方很多地产公司降低毛利、加快销售、提高周转是正确的策略。”一位开发商坦言。

  备战寒冬

  别人的房子卖不动,保利的房子缘何“好卖”?面对这个问题,保利地产总经理宋广菊坦言:过去的一年,是“蛮辛苦”的一年,自己的压力非常大。但有赖于公司上下努力,终于挺过来了。保利地产在2008年之所以能取得不俗的业绩,是基于对市场准确的分析判断等多方面有机结合的成果。

  据介绍,早在2007年末,保利地产管理层已经意识到房地产市场的大调整即将到来,并迅速采取应对措施,在内部下达了抢资金、抢工程、抢市场的“三抢”计划。抢资金是通过加强融资,保障在即将到来的调整中财务平稳。抢工程目的是尽量将工期往前赶,尽量提前销售期。抢市场就是加大营销力度,早日把建好的房子销售出去。

  “基于市场的及时准确判断,采取主动措施迎接挑战。现在回过头来看,当时的主导思想是非常清晰正确的。也得益于企业独特文化,具备良好的执行力,终能把这些计划落到实处。”宋广菊认为。

  外界看来,脱胎于军队的保利地产,骨子里深处具备着军人作风顽强、敢肯硬骨头的精神。而保利地产把这种精神归结为奋发向上、团结协作、规范诚信、乐于奉生命并不在于长短献、自律严明的企业文化。

  “2008年的房地产市场

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,如果没有专业的团队,很难与市场抗衡的。通过团队的专业运作,使保利品牌、营销、产品三位一体有机结合,从而取得良好的市场效果。”宋广菊说。

  2008年保利地产有8个楼盘年销售额突破10亿元大关。公司之前确定的以广州、北京、上海为中心,二、三线城市联动发展的战略布局也逐步显现出优势。2008年北京、广州销售额达到42.1亿元和57.26亿元,均位列位。上海20.95亿元,市场占有率由0.12%迅速提升到1.07%。京广沪三足鼎立的战略格局初步显现,而在成都、长春、重庆等二线城市销售额均进入三甲之列。

  持续调整

  2009年伊始,房地产市场迎来了一个难得的“小阳春”,各地商品房销量普遍呈现反弹态势,一些区域甚至出现了提价销售的现象。保利地产一月份实现签约面积18.38万平方米,签约金额13.76亿元,同比分别增长了269.85%和148.44%。

  对于国内的房地产市场未来趋势,宋广菊认为,2009年房地产业面临着世界金融危机影响扩大、国内宏观经济增长放缓等诸多不利因素的影响,预期仍将延续2008年的调整格局。但在国家加大固定资产投资、大力刺激消费和宽松货币政策的影响下,房地产市场不会再出现快速、大幅度的价格下跌,成交量会相对稳定,市场可能出现相对的平衡。她同时预计,本轮珠三角地区调整的幅度,调整的时间长,市场走出低谷和回暖将首先从珠三角地区开始。

  而具体到保利地产自身上便池讲,公司制定了防风险、抓机遇、保增长的策略。虽然房地产市场仍存在一定风险,但由于经济底部可见,风险处于可防范的位置。任何行业的调整对大企业来说都是难得的机遇,保利地产一定要在防范风险的基础上抓住出现的机遇。

  保利地产在2009年仍制定非常谨慎的发展策略,在外部经济形势未明朗的情况下,绝不拓展风险较大的郊区用地;在商业用地项目上采取适当控制的策略;将新项目主要瞄准在几个大型城市的中心城区;目前成都、天津、青岛等区域只有一个项目在运作,今后将充实这些势力薄弱的区域,保证每个区域都有2至3个上项目在同时运作。

  优势地产企业往往具备良好的资源整合能力,在房地产调整中,可能借机通过兼并重组的方式获得跨越式发展。

  对此,保利地产董事长李彬海表示,保利地产从没放弃过并购,目前在开发的项目不少就是通过并购方式取得。前两年房地产业处于高峰,并购成本太高。去年房地产业虽有所调整,但市场整体期望值并没有降下来,因此目前来看还并不是的并购时机。同时并购的项目内部相对复杂一些,有些甚至存在很多隐性负债。在发展过程中,无论是并购还是其他方式,保利地产将始终遵循企业利益化的原则,而不会单一拘泥于某种方式。具体来讲,通过扩张资产,直接收购土地的方式发展,比外部并购风险更小,成长性更高。

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